Bijna 70% woningen Amsterdam voor of boven vraagprijs verkocht

Delft, 17 november 2016. - In het derde kwartaal van 2012 was de verkoopprijs in Nederland voor 24% van de transacties minder dan 90% van de laatste vraagprijs. In het huidige kwartaal is dit teruggelopen tot slechts 6%. En waar nu in 19% van de transacties de verkoopprijs gelijk aan of hoger is dan de laatste vraagprijs, was dat vier jaar geleden slechts 6%.

Vier jaar geleden daalde de gemiddelde woningprijs op jaarbasis in Nederland het hardst in meer dan 30 jaar. In het derde kwartaal van 2012 zakte de woningprijs met 8,1% ten opzichte van het jaar ervoor. Voor die tijd was het aantal transacties al flink afgenomen. Het aantal verstrekte hypotheken lag op een dieptepunt in het tweede kwartaal van 2013 met 174.000 hypotheken per jaar.

Hierna begon de woningmarkt zich te herstellen. Sinds 2014 staat de prijsontwikkeling weer in de plus en is de gemiddelde woningprijs in vier jaar gestegen met 11,6%. Voor eengezinswoningen is het groeicijfer 10,1% en voor appartementen 17,3%. Het aantal transacties is sindsdien met 79% toegenomen en het aantal verstrekte hypotheken met 70%. De lage rente jaagt de woningmarkt aan. De betaalbaarheid van woningen is sterk verbeterd: de betaalbaarheidsindex van Calcasa is gedaald van bijna 30% in 2008/2009 naar circa 16% nu.

Het aantal te koop aangeboden woningen in Nederland is in de afgelopen vier jaar gedaald met 90.000 woningen. Dat is een daling van 33%. In de Randstad is het aanbod zelfs afgenomen met 46% en in de grote steden is de daling het grootst met in Amsterdam 65%, Rotterdam 45%, Utrecht 68% en Den Haag 47% (zie figuur 1).

Onderbieden neemt af en overbieden neemt toe
Sinds 2012 is de gemiddelde vraagprijs in Nederland toegenomen met 1,8%. In de 4 grote steden is de gemiddelde vraagprijs ontwikkeling met 27,5% het hoogst in Amsterdam gevolgd door 7,6% in Utrecht, -1,1% in Den Haag en -2,1% in Rotterdam.

Vier jaar geleden was de verkoopprijs in Nederland voor 24% van de transacties minder dan 90% van de laatste vraagprijs. In het huidige kwartaal is dit teruggelopen tot slechts 6%. En waar nu in 19% van de transacties de verkoopprijs gelijk aan of hoger is dan de laatste vraagprijs, was dat vier jaar geleden slechts 6%.

In onderstaande figuren is deze trend zichtbaar. De figuren links hebben betrekking op het derde kwartaal van 2012, de figuren rechts op het huidige kwartaal. Alle gemeenten (met meer dan 5.000 koopwoningen) zijn op alfabetische volgorde geplot op basis van het aandeel transacties met een verkoopprijs hoger dan of gelijk aan 100% (figuren boven) of lager dan 90% (figuren onder) van de laatste vraagprijs. Waar vier jaar geleden nog in 121 gemeenten bij bijna geen enkele transactie gelijk of meer dan 100% werd geboden, is dat nu nog slechts in 18 gemeenten het geval.
Andersom is het aandeel woningen met transacties onder de 90% van de vraagprijs flink gezakt.

Amsterdamse koopwoningen worden snel duurder
Het overbieden op vraagprijzen heeft natuurlijk consequenties voor de gemiddelde woningprijs. Alleen al het afgelopen jaar is deze met 6,2% gestegen, de hoogste prijsstijging sinds 2002.

In figuur 3c is het aandeel transacties met de verkoopprijs gelijk aan of hoger dan de laatste vraagprijs per woningtype voor heel Nederland geplot. Bij appartementen komt dit met 29% het meest voor. In figuur 3a wordt getoond wat voor gevolgen dat heeft in de verdeling van de transacties naar prijsklasse in Nederland.

Uitzonderlijk is de situatie in Amsterdam, waar 69% van de transacties voor of boven de vraagprijs wordt verkocht. In figuur 3d wordt per stadsdeel het overbieden getoond. Stadsdeel West spant de kroon met een aandeel van 80% van de transacties waarbij voor of boven de vraagprijs is geboden. De gemiddelde verkoopprijs ligt daardoor in Amsterdam op 103,5% van de laatste vraagprijs. Voor Nederland is dat 96,6%.

De Amsterdamse woningmarkt wordt snel duurder. De verdeling van de transacties naar prijsklasse geeft een beeld van dit verloop. 40% van de transacties in Amsterdam ligt nu boven de verkoopprijs van 500.000 euro (zie figuur 3b).